XVIII. Implicațiile controlului nivelului chiriilor
Controlul nivelului chiriilor caselor și apartamentelor de către guvern este o formă specială de control al prețurilor. O mare parte a consecințelor sale sunt similare celor ale controlului prețurilor în general, dar câteva din ele trebuie tratate în mod special.
Controlul chiriilor este uneori parte integrantă a controlului general al prețurilor, dar cel mai adesea este impus printr-o lege specială. O ocazie frecventă este începerea unui război. Se instalează un corp de armată într-un orășel; numărul limitat de case determină creșterea chiriei percepute pe cameră; proprietarii de case și de apartamente cresc chiriile, ceea ce provoacă indignarea tuturor. Sau casele dintr-un oraș pot fi distruse de bombe, iar nevoia de armament orientează materialele și forța de muncă spre acest sector și nu spre construcția de locuințe.
Controlul asupra chiriilor este impus folosind ca argument faptul că oferta de case nu este „elastică”, adică lipsa de locuințe nu poate fi rezolvată în timp util, oricât ar crește chiriile.
Deci s-ar înțelege că guvernul, interzicând creșterea chiriilor, protejează de fapt chiriașii, împiedicând exploatarea lor, fără să-i lezeze efectiv pe proprietari și fără să descurajeze construirea de noi case.
Argumentul nu stă în picioare, chiar dacă am presupune că acest control asupra chiriilor va fi de scurtă durată.
Se scapă din vedere o consecință imediată. Dacă proprietarilor li se permite creșterea chiriilor în concordanță cu inflația și cu condițiile reale ale ofertei și cererii, fiecare chiriaș va economisi prin aceea că va închiria un spațiu mai restrâns. Aceasta le va permite și celorlalți să beneficieze de case. Același număr de case vor adăposti mai mulți oameni, până când cererea va fi satisfăcută și nu va mai exista lipsă de locuințe.
Oricum, controlul chiriilor încurajează risipa de spațiu.
Produce discriminări, favorizându-i pe cei care ocupă deja case sau apartamente într-o anumită zonă sau într-un anumit oraș, cu prețul lăsării pe dinafară a celorlalți.
Permiterea creșterii chiriilor până la nivelul stabilit pe piață face ca toți chiriașii – existenți sau potențiali – să aibă șanse egale de a licita pentru un spațiu de locuit.
În condițiile inflației sau lipsei de locuințe, chiriile vor crește cu siguranță dacă proprietarilor nu li se va permite să ceară o anumită chirie, dar li se va permite să accepte cea mai ridicată ofertă a celor ce doresc să închirieze.
Cu cât controlul chiriilor este mai îndelungat, cu atât efectele sale sunt mai reale.
Nu se construiesc case noi pentru că nu există stimulente în acest sens. O dată cu creșterea costului construcțiilor (de obicei datorită inflației), nivelul anterior al chiriilor nu mai este profitabil.
Dacă, așa cum se întâmplă adesea, guvernul acceptă într-un final această realitate și exceptează de la control chiriile caselor nou construite, tot nu se creează stimulente suficient de mari pentru a construi.
În funcție de gradul în care s-a depreciat moneda în intervalul scurs de la înghețarea chiriilor, chiriile caselor nou construite ar putea fi de zece sau douăzeci de ori mai mari în comparație cu casele vechi, pentru același spațiu. (Acest lucru s-a întâmplat în Franța postbelică.) În aceste condiții, chiriașii din imobilele vechi nu sunt dispuși să se mute, oricât de mult ar crește numărul membrilor familiilor lor sau oricât de mult s-ar deteriora locuințele ocupate de ei.
Datorită chiriilor scăzute stabilite de lege pentru casele vechi, ocupate de chiriași care sunt protejați de lege contra creșterii chiriilor, aceștia sunt încurajați să ocupe același spațiu, indiferent dacă familiile lor au crescut sau au scăzut ca număr. Aceasta duce la concentrarea presiunii cererii imediate pe un număr relativ restrâns de clădiri, presiune care tinde să crească – cel puțin pentru început – nivelul chiriilor mult mai mult decât s-ar fi întâmplat pe piața liberă.
Oricum, acest lucru nu va încuraja corespunzător construcția de noi locuințe.
Constructorii sau proprietarii apartamentelor deja existente, aflându-se în situația de a înregistra profituri mici sau chiar pierderi pentru vechile lor apartamente, nu vor avea fonduri sau acestea vor fi prea mici pentru construcții noi. Pe lângă asta, s-ar putea ca ei sau cei care dispun de capital din alte surse să se teamă că guvernul, în orice moment, va găsi o scuză pentru a impune controlul asupra nivelului chiriilor, ceea ce deseori se întâmplă.
<